90㎡以下户型限购会放开？杭州房管局：没听说

楼市多事之秋，传言也就特别多。

"有传闻说，最近杭州市有关领导密集调研房地产市场，有可能已在酝酿针对90平方米以下户型放开限购，此事可靠否？”

近日，这样一则传言在杭州楼市爆出。虽然随后杭州市房管局有关工作人员告诉记者，没有听说过这个事情，不过一石激起千层浪，杭州楼市已然众说纷纭，闹得是沸沸扬扬。而目前市场上最热门的产品：90平方米小户型，也再次吸引了人们的目光。

许多人认为不可信
 

这则关于"杭州要放开90平方米以下户型限购”的传言，一在网站上出现，就吸引了跟帖无数。除了少数人表示"无风不起浪”之外，大多数人，都觉得不可信。

有人表示，"就是放也是放豪宅，放90平方米的绝无可能”，"90平方米刚需的购买人群本来就不需要你政策放松，刚需有一套90平方米的就够了，要那么多干吗，开放豪宅还差不多。”

有人对放开"90平方米以下限购”表示了担忧：绝对不可能，90平方米本来就是刚需买的，要是开放90平方米，投资客又来了，90平方米炒得很高，民怨只会更深，绝无可能。

"严格执行90/70政策，取消限购140平方米以上户型才是对了。要是放开90平方米以下的，那一定被恶炒然后受伤的还是刚需。所以，我觉得要逐步取消限购的话一定应该是从非普通住宅开始”，有网友说。

锋芒地产营销机构总经理杨怀东则认为，如果90平方米以下限购取消，那预示的信号作用就非常大了，表明调控趋松，可以大大提振市场信心，开发商的价格预期会提高，促销力度减弱，购房者估计会更多入市，因为他们担心一旦全面调控放松，价格会有所反弹。

调控下，90平方米成绝对主角

现在的杭州楼市，什么样的楼盘还能卖得动？答案无疑是面向刚需的新盘。

昆仑天籁、丽晶湾、保利江语海、中海紫藤苑、华盛达阅城、德信中外公寓、运河协安蓝郡……都是此类楼盘的代表。它们均以比较低的价格入市，吸引了一大批购房者进场，而这些购房者大多数是首次置业者，具有购房的迫切性。房源则以90平方米以下的小户型为主力，总价控制在许多人能承受的范围之内。

比如8月首次开盘的蓝郡，推出的主力户型为90平方米的可变三房和125平方米的舒适三房。因为均价不到13000元/平方米，小户型总价110多万元，所以销售情况非常不错；又如新近推盘的保利玫瑰湾，首推11、12号楼两幢高层，户型面积均为87、89平方米的MAX户型，马上也被预定一空。

同一个刚需楼盘，相对来说，也是小户型卖得更好一点。比如成交率已经达到85%的德信中外公寓，其剩下为数不多的可售房源里，90%以上都是120平方米的中等户型，90平方米以下的小户型，则基本售罄。

楼盘户型纷纷大改小

限购政策，将许多购房者挡在门外。其中，影响最大的无疑是面向改善需求的高端楼盘，因为它们的客群，基本上已经有多套房，已经处于限购的大棒之下，而这其中，最为痛苦的，显然还是两套或多套并在一起的"拼接户型”，这种一下子就要用掉多个买房名额的房源，一下子变得无人问津。

开发商的做法是，将拼接户型拆小了再来卖。

比如位于滨江区的绿城明月江南，规划条件是"90/30”，即90平方米以下的户型要占到30%以上，不过该楼盘定位比较高端，所以一开始西区规划了两幢拼合户型，不过最近又重新改成了小户型。该楼盘一位开发商表示，这两幢房子，原来户型面积是140、160平方米，后来上半年的销售情况反映还是小户型卖得比较好，所以趁着还在打桩阶段，就把户型又改成了80、90平方米的小户型。这批房源预计今年11月份开始上市。
 

又如转塘的中海雅戈尔篁外项目，目前也将一幢100多套拼接户型，重新变成90平方米左右的小户型来卖。"90平方米三房户户赠送约30平方米”的广告语，显得诱惑力十足。

事实上，将拼接户型拆散，或者将大户型改小来卖，已经有不少楼盘做出了尝试，并且取得了成功。典型的如下沙的保利江语海，这个楼盘在年初因为剩余房源都是拼接户型，所以动弹不得，迟迟开不了。不过后来，开发商将之前的一批拼接户型，重新分成了56—87平方米的小户型来卖，在淡市下因为总价便宜，所以优势比较明显，销售情况也相当不错。

对此，锋芒地产营销机构总经理杨怀东表示，如果90平方米以下限购取消，那么最大的受益楼盘是那些高端公寓里面的90平方米以下小户型。

"因为原来这些户型被卡死了，要实现销售的话，只能拆开来卖，但这又跟楼盘的整体定位有些不符，所以会有些尴尬。如果90平方米以下不限购，那么正好成为它们的优势，购房者一下子买几套，就行了。”

小户型竞争已经比较激烈

当然，值得一提的是，90平方米以下的小户型竞争，已经日趋激烈。

首先是迫于调控压力，一批还没有开盘的户型，纷纷调整了户型设计。原本的香饽饽大户型房源被丢弃，从而换成了刚需最喜欢的小户型。这其中，还包括市中心的一些豪宅楼盘。

与此同时，大量拼接户型在卖不动的情况下，纷纷顺理成章回归小户型。但是因为规划条件限制，于是出现了一批50平方米、70多平方米的户型，这批房源在总价上有一定优势，但是否真正适宜居住，还有待商榷。

另外，同一个楼盘中，也是有意识地先将小户型推出，而将大户型推盘时间往后延迟。

当然，不得不提的是体量巨大的酒店式公寓。据置高顾问数据显示，杭州主城区酒店式公寓存量房已经超过7000套，按照以往月均去化水平需近14个月。不限购、不限贷的它们，也成为市场一股巨大的供应力量。

双限大背景下，想方设法吸引有购房意愿又有购房资格的刚需，成为许多开发商的重要工作。但很明显，这项工作也并不轻松。

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