城市综合体该怎样炼成

如果说，"建设城市综合体正当时"，"建什么、为何建、何时建"既定为已知，那么，"谁来建、在哪建、怎么建"就成为需要破解的下一道命题。

谁来建

   "一哄而起"，是四川省商业地产联盟理事长冉立春对当下城市综合体建设热潮的描述，很大程度上，这更接近于现状的真实写照。

现实的情况是，无论对于资本还是人才实力，城市综合体无疑都是一个要求十分苛刻的领域。

首先，在资本门槛上，相较于销售火爆的住宅市场，城市综合体产权统一、投资回报周期漫长，再加上拿地规模巨大以及招商过程中的未知因素，一般一个城市综合体的投资至少需要20-30亿元，这需要开发商具有强悍的现金周转能力。

其次，复合混搭的城市综合体内囊括的写字楼、酒店、商业等多种业态；让仅有住宅产品开发经验的多数房开企业，"单挑"综合体，无异于"小学生"跳级"研究生"；所以"聘用专业机构，让专业的人做专业的事"已是共识。

两道天然的门槛羁绊了诸多开发商抢滩综合体的脚步。细数在该领域曾获得过广泛成功的企业，非华润、中粮、新鸿基等行业巨头，即是万达、绿城这些迅速在住宅市场完成原始积累、并早早布局城市综合体的民企新锐。"除了资本和人才，建设城市综合体还需一个充分条件--文化底蕴。要知道，近二十年的地产繁荣可以催生一批富豪，但却难以培育出一代贵族。"浙江大学房地产研究中心研究员利鸣俊向《浙商》记者表示，"没有底蕴，建筑就成了积木，丧失了灵魂。"然而，城市综合体领域的现有格局却并非全由"寡头"主导。中小型开发商亦能在夹缝中探索出自己的生存法则。"对于建筑体量比较小、市场定位相对低端的城市综合体，再加上一定比例的产权分割出售，对于中等规模的开发商而言也非难事。"当然，这其中也蕴含了政策导向的因素。一位不愿具名的开发商则表示，其实自身并不愿意涉及全新的城市综合体开发模式，挑战压力很大，更多是出于地方政府土地供应规划的"被迫"，不拿城市综合体就意味着没有地块可拿。

在哪建

   "第一是地段，第二是地段，第三，还是地段。"地产业内，这是亘古不变的真理。当然，它同样适用于城市综合体的开发。

城市综合体的一大典型特征是地段稀缺性，或在城市核心区，或是交通枢纽的"地铁上盖"，或是城市经济新增长点，唯有如此，方有人流和消费基础。

一般来说，城市综合体多处于城市核心地段，我们称之为"都心型城市综合体"。杭州世贸丽晶城欧美中心(EAC)即是实践"选址城市核心区"理念的典型范例。这个"中国（浙江）十大领袖商业地产"堪称杭州最早的集甲A写字楼、服务式公寓和高档商业组合的综合性高端物业。浙江大学房地产研究中心主任贾生华告诉《浙商》记者："地处杭州国际商务世贸黄龙区核心地段的欧美中心，其兴起是和政府板块规划紧密相连的。单凭一个项目，或是营销策划人员营造的概念，是无法支撑起城市综合体的诞生的。应该说，是集聚在黄龙商圈内的消费需求造就了它今天的繁荣。"事实上，在副中心区或新城区也会产生多个城市综合体。以综合体概念开发的绿城·杭州蓝色钱江恰好演绎了"选址城市经济新增长点"的方式。位于钱江新城的该项目，总用地面积超8万平方米，建筑体量逾30万方，除了白金五星酒店、写字楼等业态，绿城还规划布置了1万平方米沿街商铺，聚合而成精品商业街。"无数人聚集到城市，是因为城市的魅力就在于可以提供丰富多彩的生活，综合体其实就是城市的缩小版。"绿城地产集团副总经理袁笑雨说。

此外，伴随城市化进程，相邻的几个城市综合体，根据其规模和功能及市场需求相互补充，又形成联合城市综合体结构，乃至形成新的城市中心区。使得城市综合体自身的价值和附加值叠加提升，对区域经济的拉动、城市价值的延伸起着不可估量的作用。

如何建

   "综合体并不是所有物业形式的大糅合，而是要根据不同区域的特点对业态选择有所偏重。"21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔曾说。

城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业(含商业街及购物中心)、酒店(含酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、住宅。

一个成熟理性的城市综合体标志是持有物业的部分，因为综合体项目的人群是复合的、多元的，这就需要商业物业占主导，像深圳的华润中心，一期开发的是大型购物中心万象城，二期是酒店。商业是整个综合体的立足之本；其次是酒店与写字楼，住宅只是一个附属产品。

城市综合体建设首先要考虑的是商务和商业的配比。以北京为例，西单、王府井商圈，商业发达，但商务性不强，人流基本上以旅游为主。后期的CBD和金融街，对于商业配置又不够重视，使得商务发达，但商业跟不上。

此外，因为城市综合体内空间尺度巨大，合理的内部交通体系尤为重要。国内的城市综合体项目多采用地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的"通道树型"体系。反之，线性的交通道路和长条形的整体布局往往会使整个项目陷入尴尬。据中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，在东北某省会城市，政府规划了长度超过10公里的商务走廊，所有建筑均为城市综合体。但长条形的布局很难形成聚集效应，无法让这些城市综合体形成"圈"的概念，这些综合体之间的人流无法互动，"直线"之下使得这些综合体经营业绩很不理想。

"其实我们可以参考国外许多城市的先进经验，比如在十字路口，可以以交叉路口为圆心，对综合体进行点状布局，形成环状，使得进入其中的消费人群可以在一个相对集中的小圈子里进行交流，再以这种商圈带动沿线的特色商业发展，而这种商业一定要坚持量少但极具特色的原则。"他说。

此外，综合体内的不同业态也需要区别对待，尤其是商业部分。比如电影院和卖场，它们的共同点都是聚集人流，而卖场对空间的要求相对简单，只要空间足够大就可以展开了；电影院不同，它要求有足够的高度和跨度，必要时还要抽柱，因此应尽可能放在高的楼层，但由于消防的一些硬性规定，使得电影院的排布受到很大的约束，因此在整体布置时须首先做考虑。"尽管这些对于专业人士只是常识，但综合体的开发商却有可能犯下低级错误。譬如商业店铺的层高多在5米，但杭州涌金广场的商铺层高只有4.2米，这也是该项目招商不利的部分原因。"利鸣俊说。

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