杭州开发商还能撑多久？

从4月17日晚"新国十条”出台到6月18日，新政已经走过了整整两个月。这两个月的时间里，市场和政策重压频频加码，杭州楼市的成交量急剧萎缩，开发商降价压力已越来越大。

5月主城区成交量暴跌九成

2010年4月10日，位于杭州下沙金沙湖板块的德信·早城开盘，推出200多套房源，引来了4000多人排队参加存3万元的摇号购房，摇到号买到房的人就像彩票中奖一样兴奋。时隔一周后的4月16日，新政出台前夜，同样是下沙金沙湖板块的楼盘，就在德信·早城的近邻，东海柠檬郡开盘，嗅觉灵敏的购房者开始出现观望，这一天，东海柠檬郡121套房源的虽然有110套的预定量，但当天零成交。

据住在杭州网统计，今年5月，杭州主城区共成交1010套房源，日均32.6套。而在去年5月份，杭州主城区成交量历史性地突破万套大关，10058套，日均324.5套。相比去年5月同期，主城区成交量下降了89.96%，暴跌近九成。

历史上，只有2005年5月的日均成交量低于今年同期。2009年出让的土地将在今年下半年和2011年形成密集的房源供应，随着下半年房源的密集供应，在成交量难以同步放大的情况下。杭州主城区的新房库存量，将在下半年加速飙升。

价格战是否一触即发？

这波楼市调整的背景，与此前的多次房地产市场调控政策相比，多数人认为，当前正在进行的房地产调控政策在针对性和预见性等方面都有了较大提高。

在预见性方面，在2007年9月启动的房地产调控政策出台时，实际上市场已经出现了明显的供大于求，即使不做显著的调控，市场也预计会有平稳回落，加大调控力度反而使得市场的波动加剧。而起步于2009年7月的房地产调控，面临的则是显著的供不应求的环境。

另外，这一次的房地产调控政策目标非常明确，就是要扩大供给、抑制投资和投机性需求、加强对市场秩序的监管。而此前的调控往往着重在打压需求，但是对需求的调控可能导致房地产开发企业不敢进行开发，从而使得市场供应大幅减少，反而可能促成下一周期的供求失衡。这一次宏观调控，其严厉程度，要远远高于2007年年底的那一次。

本次调控，杭州对外地人购房的限制为首套按第二套房的首付和利率。同时，对二套房的首付要求最低五成。此外，备受市场关注的"二套房认定细则”，最终以"既认房又认贷”尘埃落定，二套房的认定，基本上按照最严厉的条款来执行。

另新政后，财政部已连发3道跟土地增值税从严有关的文件，而证监会对地产公司的融资政策也在日益收紧，不要说IPO和再融资，连并不涉及现金的借壳上市，也实质上被叫停。

资金面可能宽松的渠道已基本被堵死，开发商的资金链越崩越紧；成交量在新政打压下，瞬间跌至冰点，并持续在低位徘徊，开发商在资金回笼方面，已尽显窘境。虽然杭州核心城区有5%至10%的降价，边远城区有15%左右的降价。可买房者并不急着下单，而开发商虽未表现出进一步降价促销的倾向，但已有许多人质疑：开发商的价格"猪坚强”还能撑多久？

如何走出房价越调越高怪圈

国内房地产商在近十年的房地产开发过程中，大多数房地产商都选择分三、五期开发，甚至有分十期开发。是地块体量太大还是开发商资金实力不够？业内人士认为大部分房地产开发商很享受边开发边涨价的感觉。还有最为关键的是大部分房地产开发商不想一个房地产项目很快开发结束，如果这样就没机会把这个项目的资金挪到其它项目或其他地方，资金挪走了，是不是该交的所得税可以少交呢？当然有小部分房地产开发商因资金实力不够需要滚动开发。

因此有专业人士提出除了限制房地产开发商一个房地产项目除了要两年内必须开工，更必要的是限期多少时间内完工，比如5年内完工，还要限制其在少时间内按项目销售比例预征所得税，而非只在销售时预征5%；这样开发商就会加快项目开发速度，在加快资金流转速度上下工夫，从中赚取合理利润，可能囤地的少了，追求暴利的也会少了。

目前大部分房地产商开发的项目要等到整个项目结束才交企业所得税，有的房地产项目公司5年甚至10年还没交企业所得税；这样造成开发商不是在加快项目开发速度，而是在捂盘上下工夫，从中赚取暴利。

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