工业地产成资本追逐新目标 腾飞集团35亿下沙打造科技园

从早先的住宅开发到商业地产，地产投资界这次将敏锐的嗅觉转向了工业地产。由于工业用地已经全面施行"招拍挂”的出让政策，因此业界一直认为国内工业地产将迎来新一轮增长迹象。而戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等机构此前也纷纷对外发布报告表示，工业与物流地产吸引了众多资本的注意。工业地产，其相对便宜的土地价格、日益增长的强劲需求、清晰可见的高回报率，正吸引着越来越多的投资商进入。有迹象表明，在经过住宅和商业物业的热潮后，工业地产正成为地产界新的投资突破口。

腾飞步伐

继新加坡嘉德置地旗下全资中国子公司凯德置地于去年进入杭州市场以来，7月6日，又一家新加坡资本——曾成功开发全球服务外包行业摇篮"班加罗尔国际科技园”的新加坡腾飞集团正式决定投资35亿元加盟新加坡杭州科技园的开发。预计5—8年后，新加坡杭州科技园将拥有入园企业300—500家，吸引3万—5万名服务外包、软件开发等从业人员，年销售收入预计将达400亿的高品质科技园区。   

腾飞集团中国区总裁郑永吉表示，之所以最终选择落子杭州，主要是看好杭州在长三角经济圈举足轻重的地位以及浙江充满活力的经济发展现状。   

作为新加坡最具规模的工业地产开发商——裕廊集团的全资子公司，腾飞集团30年来在全球拥有1300多个客户。其业务遍布新加坡、印度、中国、日本、韩国及菲律宾等亚洲国家。旗舰项目包括新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园等。目前该集团所管理的物业总价值达51亿新元。

观察腾飞集团在中国13年的业务拓展不难发现，1995年与苏州市政府合作开发的"苏州新加坡工业园区”的成功操作使腾飞集团在业内名声大振，也让其擅长开发工业园区的定位根深蒂固，而新加坡科学园和印度班加罗尔国际科技园的开发，使腾飞成为了亚洲最佳的科技园品牌。

实力房企角力工业地产

事实上，密切关注工业地产领域发展潜力的还包括众多实力房产企业，从鹏欣集团、陆家嘴集团、绿地集团，再到复地集团，越来越多的知名地产商纷纷介入这一领域。其中不乏浙江开发商的身影。

早在去年2月份，温州商人钱仁高掌舵的浦庆投资出资1.8亿从香港协和集团成功购入*ST运盛股份，而钱仁高的业务重点就放在工业地产。

浦庆投资副总经理宋乙格表示，目前浦庆投资拥有的项目除了正在开发的占地500亩的上海浦东国际机电数码园，还有上海松江多媒体产业园200亩规划用地中的40亩使用权等。浦庆投资计划将在上海、天津、福州、重庆、成都这几个主要中心城市进行全面布局。

去年2月8日，复地(集团)股份有限公司向外界宣布，将和上海钢联投资发展有限公司、上海新杨行经济发展有限公司签订合作开发协议，共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，复地在合资公司中占50%股权。该项目地块占地面积约为347亩，总建筑面积为26.28万平方米。

同样是在去年，华立集团董事局主席汪力成就开始谋划工业地产战略，其在上海注册成立的华科实业的业务核心就放在了科技园的开发上。而中都集团董事长杨定国同样在今年4月对记者表示，中都在杭另一个动作就是想打造位于文一路延伸段与东西大道交汇处的中都科技广场（暂名）。杨定国表示，中都科技广场将成为杭州城西"CBD+CSD”的中心。所谓CBD都很容易理解，而CSD则是指这里今后将成为创业精英聚集的场所。"中都期望通过中都科技广场的建设，使其成为整个杭州城西的发动机。”

工业地产正处上升通道

值得注意的是，今年5月，杭州市区首宗招拍挂方式出让的工业用地顺利被三瑞电子材料（杭州）有限公司以总价364.696万元竞得。此举标志着杭州市区工业用地出让告别了协议出让，开启了工业用地招拍挂出让制度新的历程。

"我们认为接下来最具投资潜力的应该是工业地产。”世邦魏理仕上海区总经理吴立良对记者表示，工业地产将成为地产商和海外基金新一轮投资的热点。

吴立良表示，由于住宅物业领域的投资成本已经非常高，加之政府对住宅投资设置了很多门槛，这不但缩小了投资者的利润空间，也加大了住宅投资的风险。而今年受人关注的商铺和办公楼市场由于操作过于频繁，平均投资回报率也大大降低。在一个健康的市场情况下，如果某个领域的投资活动过于频繁，价格就被市场抬升上去，投资的利润率随之下降，接下来便可能会产生一些风险。而工业地产正处于一个上升的通道中。与住宅、商铺和办公楼市场相比，工业地产具有一定的滞后性，其发展潜力要在进一步的挖掘中才能被体现。

根据专家的预测，未来几年我国物流市场将保持年均20%的增速，外资开发商显然清楚地看到了这一点。在过去几年内，长三角主要城市低质量仓库的租金保持在0.5元/平方米·天—0.8元/平方米·天，而高质量仓库的租金达到了0.9元/平方米·天或更高。

"工业物业虽不及写字楼及豪宅项目受人关注，但就回报而论，却绝对是良好的投资选择。”一业内人士分析指出，从投资方式看，外资主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定的收益，或购买带长期租金的现有项目等各种方式来投资工业物业市场。一般商用物业年投资回报率在6％—8％之间，工业地产开发约为8％—12％、最高可达15％，而且投资回报相对更为稳定。"从目前来看，工业地产的价值仍然没有被许多开发商真正认知，其价格则明显被低估。而持有大量工业土地的上市公司，其资产增值效应将非常明显。”

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